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2018年:关于房地产的十条预言!

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太阳花儿 发表于 2018-1-6 08:37:22 | 显示全部楼层 |阅读模式

关于政策

01

调控不会放松

非常明显,2018 年中国房地产政策基调依然会围绕着"房住不炒"进行。稳定房价,去投机性需求是所有楼市政策的出发点。这不仅是因为房地产仍然是居民资产保值增值的重要渠道,有对抗通胀的预期在背后支撑;同时也是由于房地产外在环境没有发生根本变化,我国的经济增长对房地产仍然有着较强的依赖性。

因此,2018 年,货币宽松的环境将不再,一二线城市的行政性限制政策仍将持续,限售政策可能会推广至三四线城市。

02

房产税的推出仍需时日

对于此前千呼万唤始确定的房产税,小 V 认为真到推出执行还需要时日,2018 年能否见到一个雏形还是未定之数。毕竟,房地产相关金融、土地、税收制度的改革需要时间,房产税的推出,相当于一次对整个社会资源的再平衡,需要顾及到方方面面,因此短期内很难出现在我们面前。

03

土地市场的供应只增不减

去年是土地供应的"大年"。全国土地成交面积有所增加。链家研究院《2018 中国房地产市场展望报告显示》1-10 月份全国 300 城土地成交面积 6.17 亿平方米,增长 23%。

最明显的例子就是北京,去年北京供应了近 2800 万平方米土地,其中绝大多数在未来将被作为限价商品房以及共有产权房等政策性住房入市,其目的就是希望通过增加土地市场的供应,来加大楼市未来供应量从而起到一个稳定住房价格的作用。

除此之外,就是地方政府对土地出让金的依赖依然很强。根据国家统计局和 WIND 数据统计显示,2017 年土地出让金在地方政府的财政收入中占比达 20% 以上。在经济下行压力依然存在的情况下,地方政府仍然无法摆脱土地财政。

关于市场的

04

市场由投机需求向理性回归

2017 年,全国房地产销售额达到 16 万亿元,房价在 2016 年基础上再度上涨,不过也有机构指出,这已经是"繁华尽头"。2017 年前 11 月新建商品住宅销售面积达到 12.6 亿平方米,同比增加 5.4%;销售金额为 9.58 万亿元,同比增长 9.9%。由于政策不会放松,因此,在剥离了投资投机的需求之后,房价也将进一步趋于理性。

链家研究院方面统计,与 2016 年相比,无论是销售均价、销售面积还是销售额的增速都出现了明显的放缓。价格和销量增速只有 5% 左右的水平。所以,2018 年,房价的增幅是一定会降低的。至于房价绝对值究竟怎样,则要看房子本身的价值。简单来说,想买房的小伙伴们可以观察一下现在这个开始"脱水"的房价了。

05

一线城市政策性住房供给量加大

别的还只是推断,这个可是有证据的。以北京市场为例,2017 年 1-11 月,北京住宅用地累计成交 65 宗,成交面积 874 万平方米,成交金额 2212 亿元,同比翻三番。其中,"限房价、竞地价"住宅用地成交面积 331 万平方米,占比 50%,成交量是去年的 9 倍;共有产权住房面积 248 万平方米,占比 37%。除此之外,还有自持部分面积 85 万平方米,占比 13%;纯商品住宅用地供应为零。

十九大提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。北京等一线城市的未来楼市供应也是在这一精神的指导下进行。实际上是要增加带有一定保障性质的共有产权房、"两限房"等供应量,向刚需倾斜,兼顾夹心层。

06

租赁市场的发展是板上钉钉的事情

2017 年,多地相继出台了租购同权的规定,对于租赁市场来说是重大利好,因此也吸引了大量房企大规模进入租赁行业。2018 年,租赁市场的利好政策有可能会进一步升级,针对流动人口的租赁政策有可能出台,从而为这一市场的发展提供进一步政策支持。

而另一方面,从企业来说,龙湖、万科、链家等业内龙头企业都相继推出了自己的长租公寓产品。同时,一线城市土地出让中的自持用地预计也会进一步增加,因此在政策的推动下,会有大量的企业和资金进入到这一市场,租赁市场的进一步发展可期。

关于行业

07

房地产的千亿规模将继续扩大

去年 11 月份,千亿房企已达 14 家,年底千亿房企数量可能达 16-18 家,房企前五十门槛或近 400 亿元。碧桂园率先跨过了 5000 亿元级别的大关。更有大量 300 亿左右的房企提出了"千亿"目标,似乎千亿已经成为房企证明自己的敲门砖。2018 年,尽管政策松绑的可能性不高,不过从一些中型房企的土地储备来看,房企销售额破千亿的企业或许会进一步增长,小 V 不负责任预测一下,也许会接近 20 家左右。

08

装配式建筑的普及度会更高

2017 年 3 月 29 日,住房城乡建设部印发《"十三五"装配式建筑行动方案》,提出到 2020 年,全国装配式建筑占新建建筑的比例达到 15% 以上,其中重点推进地区达到 20% 以上,积极推进地区达到 15% 以上,鼓励推进地区达到 10% 以上。2017 年 12 月 26 日,北京市住房和城乡建设委、市规划国土委联合发布并开始试行《关于在本市装配式建筑工程中实行工程总承包招投标的若干规定(试行)》,明确以装配式建筑为试点,深化建设项目组织实施方式改革,推行工程总承包模式。两份文件,为装配式建筑的进一步推广奠定了基调。

09

养老地产的增长期到了

2016 年,养老地产这一概念轰轰烈烈被炒作了一整年,而到了去年却少见地偃旗息鼓。但是值得关注的是,大量养老用地却在 2017 年被悄然售出,按照开发商的开发速度,养老地产在一些一二线城市率先铺开。目前保利、远洋以及北京万科的养老产业都已初现端倪,相信在 2018 年,这一产业将迎来一轮快速增长期。
大李
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