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除了房价,你还要关心一下中国人买房子的方式

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分类信息小编 发表于 2017-8-25 15:35:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
买房子,对于中国家庭来说,都是大事,也是难事。不管是用来自住,还是拿来投资,房子总归是要买的。 但也有人认为,中国的房子已经不能买了,房地产作为一个行业好日子已经过去了。
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小巴以为,商业的发展从来都不是一条直线,它会升级、会跳跃、会发生进化。
中国商品房市场已经有20年的历史,这20年的大主题,只有一个字“涨”。如果它告别了这个阶段,那在未来,一种方式是主题不再只有涨,或许是涨涨跌跌,呈现周期性的稳定状态,而另一种就是它的运作模式发生了变化。
一、中国房地产首先是一个制造业
其实每个国家的房地产市场,最早的时候都差不多。
一个老板拎着一大箱子钱,买下一块地,雇人把房子盖好楼,然后把房子卖给需要的人。今天中国的房地产企业虽然已经不干这种事了,但本质还是一样的,就是拿地、盖楼、卖房。别的国家,比如美国,一直到二战之后的二三十年,也是如此。
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这很像制造业是不是?卖的虽然是房子,其实和雨伞厂、冰箱厂、电视机厂的运作方式非常类似。
这样的方式,有一个缺点,就是模式重,前期要投入很多资金,后来才能慢慢盈利,周期很长。房子从买地到卖出,至少好几年,银行贷款放出去,又要好几十年,回款太慢了。中国所有的制造业,也都在吃这个苦。 如果卖的东西价格涨得快、利润高,那么辛苦也就辛苦了,兄弟们卖力干还是值得的。如果价格涨得慢、利润太薄,制造商和银行就不开心了。
比如卖房子利润降低,那开发商肯定就不开心了。不过不开心归不开心,还没人撂摊子。房地产虽然不如以前那么赚钱,但总归是一个赚钱的行业,投资到这里总比把钱放在银行贬值好吧。
二、房地产要像股票一样卖才好
当市场上出现投资供需错配的时候,改革行业的聪明人就不知道从哪个角落突然蹦出来了。
美国在1960-1970年代,就出现过一批这样的人。
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他们对开发商说,你辛苦啦,你看你拿地造楼不容易,造好了还要费心去卖,还是别到市场上卖了,我一次性全包下来,你多省心。 他们对银行说,你也辛苦,你放出去的房贷也别慢慢等他们还个二三十年了,都一次性转让给我,我来接手未来几十年收贷款的事,你也省心了。 他们还说,你们看啊,我是帮你们解决问题的,让你们快点从项目里退出拿到盈利,这种好事我不能白做,你们的价格要稍微便宜一点哦,总之大家都有的赚就最好了。
于是交易就成了,聪明人接手了房子和贷款很开心,开发商和银行业快速回款,有了盈利,也很开心。
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那么,接下来,这批聪明人就拿着这些房子和贷款,放着不动了吗?当然不是,那岂不是和前面说的一样吗,又重又辛苦。他们手里一头已经有了资产,现在想的是从另外一头把钱接进来。 怎么做?学别人股票呀。像上市公司放出一部分股权来换取融资一样,弄个私募基金,把这些房子或者贷款打个包,再把它们拆分成1万份、10万份或者100万份,在公开证券市场上像卖股票一样卖出去。美国的房贷和房子租金的收益率稳定,房价也慢慢涨涨,他们拿到市场上一叫卖,马上得到了市场认可,有人愿意把钱交给他们,让他们去做这一类投资。 这个房地产私募基金的模式,就叫REITs(房地产信托凭证,Real Estate Investment Trusts)。这种拆分资产然后上市公开流通的方式,就叫做资产证券化。
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REITs最早是专做房贷的,结果1973年石油危机,美国经济瞬时滞胀,不良率一下子上来了,这个模式一时玩不转了。聪明人又改进了办法,把REITs的业务拓展到房地产产业链上除了买地、造房子之外所有需要钱、能赚钱的环节上。 比如房子造好出租的话,物业管理就有搞头了,通个电视、通个天然气、弄个游泳池、搞维修服务啊什么的。反正啊,一间公寓、一幢写字楼、一间商铺出租,后面要收钱的事还多着呢,统统都包了,这种一鱼多吃的事情,才叫赚钱。
综合起来,REITs就是这样一种东西:
▷一种门槛低、资产质量很好、流动性很高的资产证券;
▷有免税优惠,近30多年复合收益率约13%,且较为稳定;
▷资产配置上与股市、债市的相关性低,具有非常好的风险分散作用;
▷公开募资,信息非常透明,90%应纳税收入又被强制分红,丑闻极少。
1990年代初,美国REITs完全成熟,在1991年至今的20多年时间里,保持行业规模每3-4年翻一番的水平,现在已经达到了1.8万亿美元,成为美国最主流的几种投资标的之一。
三、一切行业,最后都是金融业
每个国家的房地产,一开始都是制造业,拿地、买房、卖房,这样的模式利润薄到大家都要跑的时候,行业就会转向金融业上去了。
就像小巴以前说过的,发展中国家的产业发展路径,一般是这样的:
▷第一步:从农业国家开始,引外资建工厂,满足吃穿用内需,培养出一批产业工人;
▷第二步:大量的中小型制造业出现,以低价畅销全球;
▷第三步:产业升级,从低端制造业抽出脚来,重心转移到高端制造业和服务业,围绕着金融业展开。
最后但凡有办法,总要转到金融上的,这不是因为金融业赚钱最容易,而是因为金融业是一个帮助资金流通的行业,提高的是整个经济体系的效率。
就像前面提到的那些聪明人,他们做的事情,是以金融的方式突破了现有的模式,提升了房地产行业投资的流动性,降低了门槛,让更多的人进来参与这个游戏。
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今天中国的人均GDP已经超过8000美元。美国人均GDP首次达到8000美元,是在1976年,正值REITs起步发展的时期,那是一个经历了美国战后经济发展、房地产长期增长、金融市场资产证券化模式又逐渐成熟、利率水平很低、中产阶级投资者队伍又不断扩大的时代。
REITs作为一种收益好、稳定、长期可靠的投资方式,最后被市场所接受、认可。
中国的房地产市场,毫无疑问已经度过最野蛮而肆意生长的阶段,也走到了这一步上。
我们不一定做得非得和美国完全一样,但美国的经历,足可为我们所借鉴。
文/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)
               
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